Wie sich Vermieter auf regulatorische Veränderungen vorbereiten und diese bewältigen können

Da das Reisen stoßweise wieder anzieht, sind Gastgeber von Kurzzeitvermietungen auf der ganzen Welt voll und ganz damit beschäftigt, von der Aufregung zu profitieren.

Aber in der Eile, einen Anschein von neuer Normalität zu erreichen, ist es wichtig, dass Eigentümer sich einen Moment Zeit nehmen, um die neuen Bemühungen zur Durchsetzung der Marktgesetzgebung in Bezug auf Unterkünfte zu verstehen, damit sie nicht in die unzähligen regulatorischen und Compliance-bezogenen Schlaglöcher stolpern, die weltweit auftauchen.

STRs in den USA

Im Jahr 2020 wurde Airbnb zu einem Ziel für staatliche und lokale Regierungen in den Vereinigten Staaten, da die staatlichen Gesetzgeber behaupteten, der Online-Marktplatz habe es versäumt, Milliarden von Dollar an Steuern einzuziehen und abzuführen.

Das ganze Jahr über arbeiteten Bundesstaaten wie Kalifornien, Georgia und Illinois an einer Marktplatzgesetzgebung, die gegen Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb und Vrbo vorgehen würde.

Staatliche und lokale Regierungen erlassen weiterhin Marktgesetze, wobei jede Steuerhoheit unterschiedliche Ansätze in Bezug auf Verantwortlichkeit, Anwendbarkeit, Klassifizierung und Bußgelder bei Nichteinhaltung verfolgt.

Unabhängig vom Standort besteht der beständige Trend darin, dass Behörden Buchungsplattformen suchen, um die Überwachung und Durchsetzung von Anforderungen jetzt und in Zukunft zu unterstützen.

Pamela Knudsen-Avalara

Die Durchsetzung kann direkt über den Markt erfolgen, und die Einhaltung von Lizenzen, Registrierungen und Überweisungen wird strenger denn je geprüft.

Eine weitere Verschleierung dieser Gesetze ist ein Unterschied im Gesamtansatz, der manchmal unklar macht, ob die Gesetze überhaupt für Kurzzeitmieten gelten. Einige Staaten haben einen direkten Ansatz gewählt, zuerst Massachusetts, der ein Register von Mieteinheiten verwendet und von allen „Mietvermittlern“ (Marktplätzen für Unterkünfte) verlangt, dass sie die Belegungssteuer erheben und abführen.

Andere wählen eher umständliche Ansätze, wie die Anwendung des Verfahrens South Dakota v. Wayfair-Urteil – das sich hauptsächlich mit der Besteuerung von Online-Marktplätzen wie Amazon befasst – an kurzfristige Unterkunftsplattformen, indem sie sie als „Marktplatzvermittler“ bezeichnet.

Eine weitere Methode bestand darin, die Definition von „Gastwirt“ so zu ändern, dass auch externe Vermittler von Beherbergungsdienstleistungen einbezogen werden, wodurch die Verantwortung für die Erhebung von Hotelsteuern auf Airbnb und ähnliche Plattformen übertragen wird.

Innerhalb dieser sich verändernden Rechtslandschaft legen viele Staaten die Last der Durchsetzung nicht lizenzierter Eigentumsrechte auf Marktplatzplattformen. In vielen Fällen sind die von diesen Staaten geforderten Lizenzen brandneu, was dazu führt, dass Plattformen für ihre Benutzer mit Geldstrafen belegt werden, denen Lizenzen fehlen, von denen sie möglicherweise nicht einmal wissen.

Unabhängig von der angewandten Methode zeigt dieser Trend keine Anzeichen eines Nachlassens. Mit dem Ansturm der Gesetzgebung auf staatlicher Ebene Schritt zu halten, ist anstrengend genug, aber es gibt noch mehr Schichten, die Kurzzeitvermieter mit Sicherheit ratlos zurücklassen werden.

Inzwischen in Europa

Während die USA ihr eigenes Hin und Her mit STRs hatten, ist die laufende Debatte auf der anderen Seite des Atlantiks bemerkenswert ähnlich. Das Vereinigte Königreich, die Europäische Union und viele andere Gebiete auf der ganzen Welt haben alle mit dem Aufstieg von STRs zu kämpfen.

Ähnlich wie in den USA kümmern sich Behörden in ganz Europa darum, sicherzustellen, dass Gäste „gute Nachbarn“ sind.
Die Leitungsgremien betrachten drei Schlüsselmetriken: die Auswirkungen auf den Wohnraum für die Einwohner, die Auswirkungen auf den Tourismus und die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen von STRs.

Um diese Bedenken richtig anzugehen, müssen sowohl die individuellen als auch die kollektiven Auswirkungen dieser Kennzahlen verstanden werden – wie viel Tourismusgeld bringen Kurzzeitmieten ein und wie können die Bewohner sicher sein, dass ihre Nachbarschaft nicht negativ beeinflusst wird?

Während das Vereinigte Königreich bei der Einführung weit verbreiteter Vorschriften weitgehend zögerlich war, werden die gleichen steigenden Markttrends beobachtet wie anderswo auf der Welt. Kürzlich hat der Thanet District Council in Südostengland beispielsweise einen Antrag auf Diskussion von STR-Mietbeschränkungen gestellt, der jedoch kurz vor der Debatte im Sande verlaufen ist.

Auf der anderen Seite der Proaktivität reagierte die EU schnell und fließend auf STRs, wobei viele Städte in europäischen Ländern ihre eigenen Regeln und Vorschriften einführten.

Einige davon wurden von höheren Mächten niedergeschlagen, während andere steckengeblieben sind. Insbesondere Barcelona hat die Kurzzeitmiete komplett verboten, erlaubt aber weiterhin die Kurzzeitmiete kompletter Wohnungen.
Andere Städte und Länder haben andere Ansätze gewählt, darunter:

  • Die Unterscheidung zwischen „Peer“-Vermietungen und „professionellen“ Vermietungen ist ein Bereich der Überlegung. Peer-Vermietungen sind Privatpersonen, die ihre Zweitwohnungen besitzen und vermieten, während professionelle Vermietungen Einheiten sind, die Unternehmen oder Organisationen gehören, die mehrere STRs an einem einzigen Standort besitzen.
  • Begrenzung der Anzahl der Einheiten, die eine professionelle Organisation als STRs an einem einzigen Standort vermieten kann.
  • Begrenzung der Anzahl der Nächte pro Jahr, in denen ein STR sowohl für professionelle als auch für Peer-Anmietungen vermietet werden kann.

In Übereinstimmung mit den in den USA verwendeten Ansätzen sind viele dieser EU-Behörden Buchungsplattformen, die dafür verantwortlich sind, die Einhaltung der Vorschriften durch die Gastgeber sicherzustellen, die ihre Dienste nutzen.

Durch die Erhebung von Bußgeldern und anderen Strafen binden sie Plattformen wie Airbnb und Vrbo ein, um sowohl das Verständnis der Marktdynamik als auch die Durchsetzung zu verbessern, um ein zusätzliches Mittel zur Verfügung zu stellen.

Die EU erwägt nun weitreichendere Maßnahmen, wobei diskutiert wird, ob die Union ein übergreifendes Regelwerk benötigt oder es am besten den einzelnen Ländern und Städten überlassen wird, Regelungen zu entwickeln, die für sie am besten funktionieren.

Aufholjagd spielen

Unabhängig vom Standort besteht der beständige Trend darin, dass Behörden Buchungsplattformen suchen, um die Überwachung und Durchsetzung von Anforderungen jetzt und in Zukunft zu unterstützen.

Die STR-Landschaft verändert sich weltweit schnell, wobei sich viele Vorschriften über Länder-, Bundesstaats-, Stadt- und sogar Bezirks- und Gemeindegrenzen hinweg verändern. Das Verständnis dieser sich entwickelnden Diskussionen und die Sicherstellung, dass die Vermietungen konform sind, wird für alle Beteiligten in der STR-Branche von größter Bedeutung sein.

Es ist unrealistisch zu erwarten, dass Eigentümer mit diesen sich schnell ändernden Vorschriften allein Schritt halten.

Moderne, Cloud-basierte Technologietools können den Weg für eine automatisierte Compliance ebnen, sodass sich Hosts und Unternehmen auf die Qualität ihres Betriebs konzentrieren können, anstatt auf die neuesten Verordnungen oder lokalen Gesetze, gegen die sie im heutigen komplizierten regulatorischen Minenfeld versehentlich verstoßen könnten.

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