Vermietungen und SPACs im Rampenlicht, als Vacasa mit einer Bewertung von 4,4 Mrd. USD an die Börse geht

Vier Monate nach der Ankündigung von Plänen, über eine durch einen Unternehmenszusammenschluss mit TPG Pace Solutions gegründete Special Purpose Acquisition Company (SPAC) an die Börse zu gehen, nimmt die Verwaltungsplattform für Ferienunterkünfte Vacasa heute den Handel unter dem Börsenkürzel VCSA auf.

Das 2009 gegründete Unternehmen mit Sitz in Portland debütiert mit einer Bewertung von 4,4 Milliarden US-Dollar und mehr als 340 Millionen US-Dollar an Bruttoeinnahmen und kommt mit einem starken Ergebnisbericht für das dritte Quartal, als das Unternehmen einen Umsatz von 330 Millionen US-Dollar und ein bereinigtes EBITDA von 57 Millionen US-Dollar meldete.

„Die Kurzzeitvermietungsbranche hat sich in den letzten Jahren professionalisiert. Wir beobachten und erwarten eine weitere Konsolidierung in der Branche, da die Verbrauchernachfrage und die Erwartungen an Ferienwohnungen steigen“, sagt Charuta Fadnis, Senior Vice President of Research and Product Strategy bei Phocuswright.

Phocuswright geht davon aus, dass größere Gastgeber und Immobilienverwalter, die mehr als 50 Einheiten verwalten, bis 2025 mehr als die Hälfte der Bruttobuchungen für Kurzzeitmieten ausmachen werden. Vacasa ist einer der größten Akteure auf diesem Markt und der Börsengang wird es ihnen ermöglichen, weiteres Wachstum zu finanzieren.“

Im vergangenen Jahr haben mehrere Unternehmen der Reisebranche Pläne angekündigt, über ein SPAC an die Börse zu gehen, darunter Sonder und – erst letzte Woche – American Express Global Business Travel. Aber Vacasa wird einer der ersten, der gelistet wird, direkt hinter dem in Singapur ansässigen Grab, das am Donnerstag an der NASDAQ debütierte, und dem in Deutschland ansässigen HomeToGo, das im September notiert wurde.

Zusammen mit TPG Pace Solutions werden die bestehenden Investoren von Vacasa, darunter Silver Lake, Riverwood Capital, Level Equity, Altos Ventures, Adams Street und NewSpring Capital, zusammen mit dem Gründer Eric Breon und dem Management 100 % ihres Eigenkapitals rollen, um eine Beteiligung von 88 % zu behalten des Unternehmens.

Jamie Cohen, Finanzvorstand von Vacasa, sagt, dass das Unternehmen zwei Prioritäten hat, die die Verwendung des neuen Kapitals vorantreiben werden: das Hinzufügen von Angeboten und die Entwicklung seiner Technologie und seines Produkts.

Vacasa hat derzeit rund 35.000 Ferienwohnungen auf seiner Plattform in 400 Reisezielen, hauptsächlich in den Vereinigten Staaten, aber auch in Kanada, Mexiko, Costa Rica und Belize. Laut Cohen will das Unternehmen das Angebot in bestehenden Märkten erweitern, neue Märkte in diesen Ländern erschließen und schließlich international wachsen.

„Aus mittel- bis langfristiger Sicht ist International definitiv eine enorme Chance für uns. Wenn wir über den adressierbaren Markt nachdenken, gibt es weltweit 20 Millionen Ferienhäuser, fünf Millionen davon in den Vereinigten Staaten“, sagt sie.

„Wir sind allein in den USA zu weniger als 1 % durchdrungen, aber drei Viertel der Haushalte existieren außerhalb der Vereinigten Staaten. Wir werden also sehr maßvoll und überlegt vorgehen, wenn es darum geht, wie und wann wir uns für einen internationalen Einstieg entscheiden, aber das ist auch eine enorme Chance für uns.“

Das Unternehmen fügt das Angebot mit zwei Strategien hinzu: Anwerbung einzelner Hausbesitzer und Erwerb kleiner Immobilienverwaltungsgesellschaften. Zusammen mit der Übernahme von Turnkey Vacation Rentals im März für 618,8 Millionen US-Dollar – 45 Millionen US-Dollar in bar und 573,8 Millionen US-Dollar in Vacasa-Stammaktien, hat Vacasa laut der SEC-Einreichung des Unternehmens für das dritte Quartal 22 Akquisitionen in den ersten neun Monaten dieses Jahres getätigt, gegenüber 10 in den ersten neun Monaten 2020.

Eines der Dinge, die uns wirklich von einigen anderen Unternehmen unterscheiden, die jetzt an die Börse gehen, ist, dass wir ein sehr erfahrenes Managementteam haben.

Jamie Cohen-Vacasa

„Wir haben Geschäftsentwicklungsvertreter, die ständig Beziehungen zu verschiedenen Immobilienverwaltern pflegen und nur opportunistisch mit ihnen darüber sprechen, wann es für sie der richtige Zeitpunkt sein könnte, ihr Unternehmen zu verkaufen“, sagt Cohen.

Neben der Erweiterung des Angebots wird sich Vacasa laut Cohen auf die Entwicklung seiner Technologie und seines Produkts konzentrieren, mit dem Ziel, im nächsten Jahr jede Immobilie mit „Smart Home“-Technologie wie Türschlössern, Thermostaten und Geräuschüberwachungsgeräten auszustatten. Cohen sagt, dass die Plattform auf der Technologie aufgebaut wird, die Vacasa durch die Übernahme von TurnKey gewonnen hat, das bereits Smart-Home-Technologie für alle seine Immobilien aktiviert hatte.

Neben diesen Zielen testet Vacasa neue Marketingstrategien, um Hausbesitzer und Reisende anzuziehen. Das Unternehmen stellte im Mai seinen ersten CMO ein und führt nun eine Markenwerbekampagne in ausgewählten Märkten durch, die Audio-, Kabel- und Rundfunkfernsehen, digitale Werbung und Podcasts nutzt.

„Wir tun dies auf lokaler Ebene, um den ROI unserer Kampagnen zu testen und genau zu sehen, damit wir berechnen können, wie groß dieser in Zukunft für uns sein könnte“, sagt Cohen.

„Aber ich denke, dass dies eine enorme Chance ist, die Vacasa in der Vergangenheit noch nie genutzt hat, also gibt es viele Möglichkeiten, die Bekanntheit unserer Marke zu steigern.“

In den ersten neun Monaten des Jahres 2021 verzeichnete Vacasa einen Bruttobuchungswert von 1,5 Milliarden US-Dollar für 4,1 Millionen verkaufte Nächte. Laut Cohen kommen etwa ein Drittel der Buchungen direkt bei Vacasa und etwa zwei Drittel über Partner wie Airbnb, Booking.com, Vrbo und Marriott Homes & Villas.

„Unser Ziel ist es, so viel Geld wie möglich für unsere Hausbesitzer zu verdienen, und … eine Möglichkeit, dies zu erreichen, sind Auflistungen auf all diesen verschiedenen Websites“, sagt sie.

„Wenn jemand diese Nächte zum Beispiel bei Airbnb bucht, haben wir diese dynamischen APIs, die die Verfügbarkeit auf allen Seiten sofort aktualisieren. … würden wir keine direkten Prioritäten setzen wollen und infolgedessen nicht in der Lage sein, die Einnahmen für unsere Hausbesitzer zu maximieren.“

Vacasa betreibt auch einen kleinen Immobilienmakler, der es dem Unternehmen erleichtert, bei einem Eigentümerwechsel Häuser auf seiner Plattform zu halten.

Auf die Frage, ob die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft Vacasa vor neue Herausforderungen stellen werde, sagt Cohen, sie und die anderen Führungskräfte hätten die Erfahrung, um es effektiv zu führen.

„Eines der Dinge, die uns wirklich von einigen anderen Unternehmen unterscheiden, die jetzt an die Börse gehen, ist, dass wir ein sehr erfahrenes Managementteam haben“, sagt sie.

„Davor war ich CFO einer Aktiengesellschaft; Matt Roberts, unser CEO, war CFO und CEO von OpenTable, einem börsennotierten Unternehmen, und einige Mitglieder unseres Führungsteams haben ebenfalls Erfahrung mit börsennotierten Unternehmen. Ich denke, wir sind einzigartig aufgestellt, um die Investorengemeinschaft und die Wall Street zu verwalten und den Rest des Geschäfts nicht damit abzulenken.“

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